銀行估價比成交價低？少估100萬，自備款可能差很多
買房談好價格，不代表銀行就會照成交價計算貸款。銀行估價如果低於成交價，買方就可能要多準備一筆自備款。簽約前先了解銀行大約能貸多少，不要等核貸後才發現資金少了一截。
房子成交1,000萬，銀行就會用1,000萬算貸款嗎？
不一定。
很多買方會先這樣算：
房價1,000萬元，如果貸款7成，我準備300萬元自備款就可以。
但真正的問題是：
銀行認為這間房子值多少？
銀行核貸時，通常會依自己的鑑價結果及借款人條件評估。
如果成交價1,000萬元，但銀行只估900萬元，買方需要準備的現金就會增加。
用金額比較，一看就懂
假設成交價都是：
1,000萬元
情況一｜銀行估價1,000萬元
假設以7成估算：
1,000萬元 × 70% ＝ 700萬元貸款
買方房價自備款約：
300萬元
情況二｜銀行只估900萬元
同樣以7成估算：
900萬元 × 70% ＝ 630萬元貸款
但是房子還是要付1,000萬元。
因此買方要準備：
1,000萬元 − 630萬元 ＝ 370萬元
原本預計準備300萬元，
現在變成：
還要多準備70萬元。
而且這還沒有把契稅、仲介費、代書費及其他買房費用算進去。
為什麼銀行估價可能比成交價低？
因為：
成交價，是買賣雙方談出來的價格。
而銀行更在意的是：
這間房子如果拿來做擔保，價值與風險是多少？
銀行通常會綜合考量：
- 附近實際成交行情
- 房屋屋齡與屋況
- 地段與生活機能
- 土地及建物條件
- 房屋未來是否容易轉手
- 物件是否有特殊情況
所以成交價和銀行估價，**本來就可能不同。**
同一間房，每個人貸到的金額也可能不同
除了房子本身，銀行也會評估買方的條件，例如：
- 收入是否穩定
- 工作狀況
- 信用紀錄
- 現有貸款
- 每月負債
- 還款能力
- 名下房屋及房貸狀況
所以不要只問仲介：
「這間房可以貸幾成？」
真正應該問的是：
「以我的條件，銀行大約願意貸我多少錢？」
7成只是保守抓預算，不是銀行保證
我們在買房資金規劃時，用7成來估算，是希望把自備款抓得保守一些。
實際貸款成數可能高，也可能低。
信用、收入及還款能力較佳的買方，有機會取得較好的貸款條件；反之，如果銀行鑑價較低、負債較高或物件條件較弱，貸款金額也可能下降。
所以不要先假設自己一定貸得到8成。
簽約前，先把資金缺口算清楚
如果自備款比較有限，在正式出價前，可以先：
- 了解附近成交行情
- 請仲介協助評估合理價格
- 向銀行詢問自己的貸款條件
- 預留銀行估價低於成交價的空間
因為真正重要的不是：
「銀行說可以貸幾成？」
而是：
「最後實際核貸多少？我還要拿多少現金？」
買房總成本，也可以先自己算
除了頭期款，買房還有契稅、仲介費、代書費及其他相關支出。
可以先使用：
先了解自己大概要準備多少現金，再決定適合看多少總價的房子。
阿勇提醒
不要只問「貸幾成」，要問「最後貸得到多少錢」。
房子成交1,000萬元，
銀行估1,000萬元與估900萬元，
即使用同樣7成計算：
自備款就可能從300萬元變成370萬元。
少估100萬元，
買方就可能要多準備70萬元。
所以簽約以前，先把銀行估價、貸款能力與自己的現金準備一起算進去。
房子買得下來，不只是價格談得成，資金也要接得起來。