房屋漏水或有瑕疵，出售時一定要告知嗎？
房屋曾經漏水、修繕或有其他瑕疵，出售時應誠實說明已知情況。修好不代表可以完全不提，留下位置、原因、修繕方式與書面紀錄，反而能降低交屋後的爭議。
房屋曾經漏水、壁癌或有其他瑕疵，屋主出售時一定要告知嗎？
簡單來說：
對於屋主已經知道、可能影響買方決定或房屋使用的重要情況，應該誠實說明。
不要因為擔心影響價格，就把已知問題寫成「沒有」或完全不提。這樣不但無法真正解決問題，交屋後反而更容易產生修繕、減價、賠償甚至解除契約的爭議。
哪些情況應該說明？
常見需要確認與說明的屋況包括：
- 屋頂、外牆或窗框曾經漏水
- 浴室、廚房或樓板有滲漏情形
- 牆面有壁癌、發霉或水痕
- 管線曾經破裂或阻塞
- 房屋有結構、傾斜或龜裂疑慮
- 曾經火災、淹水或地震受損
- 頂樓、後方、陽台或車庫有增建
- 現況與建物登記、使用執照不一致
- 其他可能影響正常使用或交易價格的重要事項
不是每一道油漆刮痕都屬於重大瑕疵，但只要可能影響房屋價值、正常使用或買方購買意願，就不宜自行判斷「不用說」。
漏水已經修好，還要說嗎？
建議仍要說明。
可以清楚記載：
- 原本漏水的位置
- 大約發生時間
- 查到的原因
- 採取什麼修繕方式
- 由誰施工
- 修繕後是否再次發生
- 有沒有收據、照片或保固資料
「以前漏過，但已經修繕」和「從來沒有漏水」是兩件不同的事。
把修繕經過說清楚，買方可以依照實際情況判斷，也能證明屋主並非故意隱瞞。
不確定是不是漏水，怎麼填？
如果屋主只知道牆面曾出現水痕，卻不確定來源，不要直接勾選「沒有漏水」。
比較穩妥的方式是照實描述：
主臥窗框旁曾出現水痕，原因尚未確認。
或是：
頂樓牆面曾有壁癌，已重新施作防水，目前未再發現滲水。
只寫自己知道的事實，不必自行保證沒有其他問題，也不要把不確定的事情寫成完全正常。
不動產說明書為什麼重要？
透過仲介出售房屋時，仲介會依調查結果製作不動產說明書。
在向買方解說以前，不動產說明書應由賣方及經紀人簽章；簽訂買賣契約時，還會交由買方簽章，並視為買賣契約的一部分。
因此，屋主簽名前應確認：
- 漏水及修繕紀錄是否正確
- 增建與使用現況是否完整
- 出租、占用及交屋情況是否清楚
- 已知的重要屋況有沒有漏寫
- 勾選內容是否符合實際情況
不能因為表格是仲介製作，就沒有仔細看過直接簽名。
寫「現況交屋」，就不用負責嗎？
不一定。
現況交屋通常表示買方按照看屋時的現況受領房屋，但不代表賣方可以故意不告知已知瑕疵。
依民法規定，如果賣方故意不告知瑕疵，即使契約中約定免除或限制瑕疵擔保責任，相關特約仍可能無效。
實際責任仍要依瑕疵內容、發生時間、契約約定、雙方是否知情及相關證據個別判斷。
賣方可以怎麼留下紀錄？
建議保留：
1. 漏水或瑕疵位置照片
2. 修繕前後照片
3. 估價單、發票或收據
4. 施工項目與日期
5. 廠商聯絡資料或保固內容
6. 與買方說明屋況的書面紀錄
7. 雙方簽認的不動產說明書及買賣契約
重要事項不要只靠口頭說明。
如果雙方對修繕、價金或交屋條件另有約定，應寫入契約或附件，並由雙方簽名確認。
阿勇提醒
房屋有漏水或修繕紀錄，不代表一定不能出售。
真正容易造成糾紛的，往往不是房屋曾經發生問題，而是：
- 屋主明明知道卻沒有說
- 說明內容與書面記載不同
- 修繕過卻寫成從未漏水
- 買賣雙方只靠口頭承諾
- 交屋後才對責任範圍有不同理解
問題說清楚，買方才能正確評估；紀錄留完整，賣方也比較能保護自己。
準備出售前，可以先做什麼？
先整理權狀、貸款、屋況、修繕及使用現況，再確認哪些資料需要補充。
內容僅供一般交易參考。個別案件仍應依實際屋況、契約內容及相關證據，向地政士、律師或相關專業人員確認。