返回知識庫
買中古透天厝要注意什麼？土地、增建與屋況檢查重點
中古透天空間大、使用彈性高，但常見增建、漏水、老舊管線及登記面積與現況不一致。看屋時應同時檢查產權、建物合法性與實際屋況。
中古透天看起來「整棟都是自己的」，但不代表土地、建物與現況完全沒有問題。喜歡格局之前，建議先分三個層次檢查。
一、先核對土地與建物
- 土地及建物所有權人是否相同
- 土地是單獨所有，還是與他人共有
- 建物有沒有保存登記
- 權狀面積與現況樓層是否一致
- 用途登記是住宅、店舖或其他用途
- 有沒有抵押權、查封或其他限制登記
有些透天雖然實際使用三、四層，權狀卻只登記其中一部分。多出來的空間可能是增建，不能直接當成合法建坪計價。
二、確認常見增建
中古透天常見的增建位置包括：
- 頂樓加蓋
- 後方廚房或儲藏空間
- 前方車庫或鐵皮遮雨棚
- 陽台外推
- 防火巷或法定空地加蓋
增建不一定代表完全不能買，但必須知道其登記狀態、使用風險，以及銀行鑑價是否承認。不要把未登記面積直接當成正式建坪。
三、現場屋況不能只看裝潢
建議檢查：
- 頂樓、窗框及外牆有無滲水痕跡
- 浴室與廚房排水是否順暢
- 水壓、電線及配電容量是否足夠
- 牆面是否有裂縫、壁癌或重新粉刷遮蓋
- 門窗、樓梯及地板有無明顯傾斜
- 化糞池、污水及排水方式
最好在下雨後複看一次；若屋齡高、修繕範圍大，也可請專業驗屋或水電人員協助。
阿勇提醒
中古透天的價格，不能只用「總坪數」判斷。應把合法登記面積、未登記增建、土地權利及預計修繕費分開評估，才能知道真正的購屋成本。
內容僅供參考，實際仍以主管機關、稅務機關、銀行、地政士或律師確認為準。